Calcul hypothécaire et mise de fonds au Québec : aider vos acheteurs à connaître leur vrai budget
Un acheteur qui connaît son budget achète plus vite et avec confiance. Voici comment expliquer simplement la mise de fonds, l'assurance SCHL et le test de tension.
La mise de fonds minimale, palier par palier
La règle fédérale fixe la mise de fonds minimale selon le prix d'achat. C'est l'une des premières choses à clarifier avec un acheteur, car elle détermine le montant de liquidités nécessaire et l'obligation, ou non, de payer une assurance prêt.
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| 500 000 $ ou moins | 5 % du prix |
| Entre 500 000 $ et 1 500 000 $ | 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur le reste |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % du prix (aucune assurance prêt possible) |
Exemple concret pour une propriété de 600 000 $ : 5 pour cent sur les premiers 500 000 $ (25 000 $) plus 10 pour cent sur les 100 000 $ suivants (10 000 $), soit 35 000 $ de mise de fonds minimale.
L'assurance prêt de la SCHL
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 pour cent, le prêt est dit à ratio élevé et doit être assuré (SCHL ou un assureur privé). La prime, calculée en pourcentage du prêt, augmente à mesure que la mise de fonds diminue. Elle est généralement ajoutée au montant emprunté plutôt que payée d'avance, mais elle augmente les versements mensuels.
- Plus la mise de fonds est faible, plus la prime d'assurance est élevée (souvent de l'ordre de 2,8 à 4,0 pour cent du prêt).
- À 20 pour cent de mise de fonds ou plus, aucune assurance n'est requise : l'acheteur économise la prime.
- L'assurance protège le prêteur, pas l'emprunteur : c'est une condition d'accès au financement, pas une protection personnelle.
Le test de tension et la capacité réelle
La capacité d'emprunt ne dépend pas que du taux affiché. Les prêteurs appliquent un test de tension : l'acheteur doit démontrer qu'il pourrait payer à un taux majoré (le plus élevé entre le taux du contrat plus deux points, ou un taux plancher fixé par le régulateur). Deux ratios encadrent l'analyse : le ratio d'amortissement brut (logement) et le ratio total (logement plus dettes).
L'amortissement joue aussi : un amortissement plus long réduit le versement mensuel mais augmente le coût total des intérêts. Depuis les ajustements récents, un amortissement de 30 ans est accessible à certains acheteurs, notamment les premiers acheteurs et l'achat de propriétés neuves, ce qui peut améliorer l'accessibilité.
Comment le courtier crée de la valeur ici
Vous n'êtes pas le prêteur, mais vous êtes souvent la première personne à qui l'acheteur parle d'argent. Donner un ordre de grandeur clair, tôt, transforme un curieux en acheteur qualifié et évite des visites de propriétés hors budget.
- Faites une simulation rapide en rencontre avec le calculateur hypothécaire, qui intègre la prime SCHL selon la mise de fonds.
- Recommandez systématiquement une pré-approbation auprès d'un courtier hypothécaire ou d'une institution.
- Gardez le budget de chaque acheteur dans sa fiche pour filtrer les inscriptions et activer des alertes propriété pertinentes.
- Rappelez les coûts annexes : droits de mutation, notaire, inspection, déménagement.
Cadastro réunit vos calculateurs québécois, vos fiches acheteurs et vos suivis pour qualifier plus vite. Voir comment ou créer un compte.
Questions fréquentes
Quelle est la mise de fonds minimale au Québec ?
Cinq pour cent pour un prix de 500 000 $ ou moins, puis dix pour cent sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $. À partir de 1 500 000 $, la mise de fonds minimale est de vingt pour cent et l'assurance prêt n'est pas disponible.
Quand l'assurance SCHL est-elle obligatoire ?
Lorsque la mise de fonds est inférieure à vingt pour cent du prix d'achat. Le prêt est alors assuré et la prime, calculée en pourcentage du prêt, est généralement ajoutée au montant emprunté.
Qu'est-ce que le test de tension hypothécaire ?
C'est une simulation exigée par les prêteurs : l'acheteur doit démontrer qu'il pourrait rembourser à un taux majoré (le plus élevé entre le taux du contrat plus deux points et un taux plancher réglementaire), ce qui réduit la capacité d'emprunt réelle.
Sources
La plateforme tout-en-un des courtiers du Québec
Site web, conformité OACIQ, Centris, leads et suivis au même endroit.
